戸建のまとまったリフォームは耐震補強工事がメインのご依頼が多いです。
こちらはキッチンとリビングも同時に行ったリフォーム事例です。
キッチンリフォーム
古い戸建ては多くの不便があります。
一番「耐震・バリアフリー」の安全と安心。
次に「寒い」「暑い」「暗い」の環境問題。
なぜかウチにご依頼いただくお客様は長年連れ添った奥様への感謝の気持ちで。
という事で耐震の次にキッチンを充実させることを優先したいとそっと耳打ちされるご主人様が多いです。夫婦仲の良いお宅様ばかりで私たちもハッピーです。
リビングキッチン
間取りの変更には構造的検討と見積もり段階での劣化予測がどの程度まで正確にお伝えできるかがポイントです。
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毎日毎日現場を走り回っております。
会社に戻れば見積もりやプランニング、納まりのチェックや諸君との打ち合わせなど、やる事が山のようにあります。なかなかブログも更新できませんが、今日は日曜日で来客もありませんので、ブログ更新しています。
昨日お引渡しをさせていただきまいしたマンションのリフォーム事例です。
結果は何とか綺麗に納まりまして無事に完了です。
それにしてもマンションの水回りはホント色んなことが起こります。
宅内の枝管改修が数年前に完了しているという事で、全く問題ないというお客様のお話でした。しかし、実際には追い炊きをすっと使っていない状態で、尚且つ給湯器からの湯張りが壊れていることが分かりました。
水道水にはミネラル類はじめ様々な金属類等の不純物が入っています。特にマンションは水道管から直接取水せずにタンクに貯めてポンプアップしている事がほとんどですので、余計に溜まります。これらは時間とともに配管内にシリカやスラッジという固形物をつくる事があります。普通は通水していればたまる事はないのですが、使っていなければ腐食する事も無いとは言い切れません。
水回りのリフォームは細心の注意を払っています。
普通のリフォーム屋さんは配管をつないで一度（2，3分程度）給排水チェックしたら、はい、それで問題なし、というのが一般的です。
しかし、ウチはそういう訳にはいきません。最低でも30分くらいはずっとチェックさせます。特にマンションの場合、漏水事故は最悪です。階下へ全て影響が出ます。
今回もそんないつものチェックで発覚した漏水です。
今回の工事では触っていない所ですが、水道メーターの接続部からほんのわずかに漏れが。メーター針に反応しない程度の物です。他社でたくさん掛け持ちしている水道屋さんが言います。
「こんなの圧力試験でも引っかからないよ。だから問題ないと言われるのが普通。」
でも、ウチは問題にします。
「他社ではＯＫでもウチはダメ。とりあえずパッキン交換してみよ。」
ウチではいつもの事なので、職人さんもテキパキ動いてくださいます。
「他でもちゃんとやるんでしょう？」と聞くと、
「そんな訳ないでしょう。だってそんなお金もらってないもん。」
こういうところなんですよね。よくチラシで見かけるリフォームディスカウント店ではこうしたきめ細かい事がやりたくてもできないんですね。ウチは高くはないのですが安くもないのですが、その代りこういう後顧の憂いを残さない様に心配りしています。それが安くない理由の一つです。
経験と気配りがあれば数年後が変わってきます。
見過ごせば払わなくても良い大きな出費が出てしまう事になります。もちろんその時の責任はお客様自身が負う事になります。
それでいいのでしょうか？
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全宅連の不動産キャリアパーソン試験
受けてきました。
他の人のブログなんかにもちょくちょくこの話題が掲載されていますね。
みなさん「勉強しないとできない。」という事を書かれていますね。
この試験は宅建業の質的向上を目指しているものですので、基本的には宅建業に従事する事務員さんや新人さんのための入り口資格です。
宅建を既にお持ちの方や実務でバリバリやっているおられる方にとっては、なんてことないレベルだと思います。しっかり正確な知識をお持ちの方であれば全く勉強してしかなくてもできると思います。宅建試験でのひねりは、ほとんど嫌がらせですが、この試験は知っているかどうかだけのひねりとは言えない程度の難易度でした。それでも正確に思い出せないと勘違いをしてしまいます。
例えば広告に関する問題で、普通実務を知っていると「８０ｍ1分」というキーワード知識として覚えています。しかし、それが「道路距離」なのか「直線距離」なのかと問われたら結構迷ってしまいます。なんとなく実際に歩く道路が実態なのだから道路距離だろう、と想像できるのですが、その経路まで明示する必要が無い事まで知ってしまっていると「はて？色々な経路があったらどうするんだ？」となります。すると「直線距離」は1本だ。確定的と言う意味ではこちらの方が目安にはなるんじゃない？！などと地獄へ落ちていくのです。実はこれ、テキストをみると「８０ｍ1分」のところが赤字で示されていてそのすぐ前の道路距離というのは赤字表記になっていないんです。こういうひねり？嫌がらせ？ですね。
合格基準は40問中28問以上の正解（7割以上）という事です。
試験時間が終了すると同時に正解数と全国順位が出ます。
ちょっとビックリですが、この手の試験（パソコンによる）ってみんなこんなふうだったっけ？火災保険代理店の試験もこんなんだったような…？
結果は35問正解で、5問も間違えてしまったか！とややショックでした。
やっぱり宅建試験の時からの不得意領域で間違えてますね。
その日は143人受験して43位という事です。この分だと合格率は50％以上はありそうですね。皆様お疲れ様でした。
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設計立ち合いで確認完了検査を行いました。
全く問題なく終了しました。「非常に丁寧ですね。」とのお褒めの言葉をいただきました。
リノベーションの流れの中でこうした建替えも出てきます。
あせらず丁寧に。何があってもこの姿勢は変わりません。
監督は現場でほぼ毎日チェックしています。と言うと検査員さんはみんな驚きます。常用でない職人さんがお手伝いで来る時も、常にウチの現場には監督がいるので皆さん驚きます。
「ふつう、監督なんて現場に来ませんよ。」
そっちの方が驚くわ。だったら監督なんていらないじゃん。
たぶん売上４億を超えてくると１０棟以上になるので、監督さんはじめ社長の目が行き届かなくなる。工務店の監督の仕事は多岐に渡るので、こなすだけでも大変。目が行き届かない事で、そこにクレームや問い合わせの連絡がバンバン入ってきたら、もうパニック。
ウチは５，６棟以上はやりません。というかやりたくありません。
良い家建ててあげたいですからね。
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職人さんは基本的に「いい仕事」を目指します。
厳しい単価でも一生懸命動いてくれて、金額以上の事をやってくれます。
ほんとうに頭が下がります。
お客様もそれをよく見てくださっています。
本当に感謝していただき、何度も「助かりました。ありがとう。」のお言葉をいただきます。
私どもも「ありがとうございます。」
みんな「ありがとうございます。」
派手な事はできません。しません。
べらぼうに安くもできません。やりません。
今日の青空のように澄み切った笑顔がまわりにいっぱいあります。
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日本中に軟弱地盤の上に建っている住宅は山ほどあります。
だからこそ、弊社ではお客様の新築・建替えの地盤保証に１０年を付け、いざその時に備えています。
事前に地盤調査を行います。
ある程度予測していたとはいえ、地中埋設物やたまり水あるいは湧水などが出るとその対策には一苦労です。
こうした事を過去の地理的状況や伝聞などから予測して、最適な対策を提案しています。地域を知らなければ絶対にできない事です。やみくもにいくつも対策工事プランを提示しても、お客様には優劣の判断は難しいものです。
やはり、ある程度プロが取捨選択をして、３つくらいの中から選択していただく工夫が必要になります。
今回はじっくりと話し合い、最近、注目されている「コロンブス工法」による地盤改良を採用する事となりました。
２０１１年の東北地方を襲った大震災の時に、関東地域の沿岸部や内陸部において軟弱地盤の宅地で液状化が発生し、大問題になりました。しっかりと地中深い支持層に杭を打っていても、液状化で家の周囲が数十センチほど下がり給排水ラインが切断されるなど、事実上生活できない状況を生み出してしまいました。
これはローコストの住宅や有名ハウスメーカーにとっては非常に頭が痛い問題です。なぜなら、せっかく規格住宅（注文住宅のように見せているのも含む）で利幅を確保しているのに、儲けにならない余計な費用で建築費が削られてしまうからです。
大きな発泡スチロールを丁寧に並べていきます。
一見「は？何？こんなのでいいの？」と知らない人は驚きます。
しかし、調査と計算そして設計を経て計画されています。
「コロンブス工法」東日本大震災時の調査報告事例 ←クリック
地盤対策にはこれというものはありません。
お客様が総合的に判断できる事が大切で、そのためにできる限り分かりやすい情報提供が私達プロの使命ではないでしょうか。
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これは結論です。
悩むくらいなら買う前にインスペクション（住宅検査）はやった方が良いです。
その事が理解できる売主さん、不動産屋さんと取引をしてください。
昔からの慣習で、中古住宅（最近の国交省は既存住宅と言っています）は現状有姿での売買が一般的です。売主さんが一般の方の場合は、このような瑕疵担保を負わないという免責条項が間違いなく付いてきます。
全く同じ物件を不動産屋が売れば、引渡から2年間は瑕疵担保責任を負う事になります。おかしな話です。同じ物なのに。
粗さがしをしてケチを付けて値引きするとか、価値をさげるとか、そういうことではありません。事実をより正確に把握して分かった上で買うという納得性に意味があります。その方が、売主さんも不動産屋さんもお互いに納得できると思います。
雨漏りの跡を見て、現在進行形なのか？それとも既に止まっているのか？
多くの方は「大丈夫」と簡単に口にしますが、何も持って何がどこまでＯＫなのでしょうか？
非破壊の調査は見えない部分をどこまで読み込むかが重要なのです。
たくさん見てきたプロだから分かる経験値がものを言います。
弊社で中古住宅をお探しのお客様には内覧に同席してのアドバイスやインスペクションも含めて調査しています。これだけでも実費で10万円、もし瑕疵が発覚すれば数百万円から数千万円以上のお得になります。
サラリーマン営業マンはとにかく売ってしまいたいのでやりません。
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新築（建替）の基礎工事の前にはやらなければならない事があります。
地盤調査です。先日ちょうど調査が終わりました。
一般の多くの方が誤解しているのですが、地盤調査は義務ではありません。
ただ、平成１２年（２０００年）の改正建築基準法施行令第３８条及び建設省告示第１３４７号（建築物の基礎の構造方法及び構造計算の基準を定める件）によって、地耐力に応じた仕様の基礎を選定する義務が設計者に課せられました。
つまり、地耐力（建物が建つ場所の建物を支える力）がどれくらいあるかを知らなければ、正しい基礎の選定（設計）ができないため、結果的に地盤調査をしないという事はないと考えるのが正しい見解です。
解体後の敷地の調査
「今まで建物が建ってたんだから大丈夫。」
「今度は平屋だから問題ない。」
それは実際そうかもしれません。
であっても、今の法律はそういう例外規定を持っていません。また、今後も社会風潮などを考えますと念を押す意味でも地盤調査を入れていくのは当然かと思います。
SSで地盤の調査をしています。
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あるお客様のリフォーム現場です。
感謝の心を忘れないこの子供達の未来はきっと豊かなのでしょうね。
精一杯のお手伝いをお約束します。
＠うえ
ハウジング＆リフォームあいち2011
３月４日（金）・５日(土）・６日（日）am10:00~pm5:00
吹上ホールにて開催されます。
入場無料で、電動アシスト自転車やエスプレッソマシーンなどがあたる抽選会にも参加できます。
リフォーム家づくりに必要な情報を学べる３日間です。
会場：吹上ホール（中小企業振興会館）
名古屋市千種区吹上２丁目６番地３号
【地下鉄桜通線「吹上」駅５番出口徒歩５分】
お出かけください。
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