太陽光発電問題のあらたなニュースが入ってきました。

九州電力は、低圧と呼ばれる出力５０キロワット未満の小口案件の一部について、買い取り手続きを再開すると発表しました。たぶん戸建て住宅の屋根に付ける太陽光パネルを想定していると思われます。対象は、九州電力が全面停止を発表した９月２４日までに書面で申し込みをした案件となっています。

こうした動きと同時に、政府ではＦＩＴの見直しに着手していますので、間違いなく買取価格の引き下げが決まるでしょう。でなければ電力会社からの再エネ賦課金等（再生可能エネルギー賦課金＋太陽光発電促進付加金）がどんどん高くなっていき、電力会社の経営上、今後高騰する可能性が非常に高くなってしまいます。（賦課金は毎年見直され、電力会社ごとに異なっています。平成２６年度は中部、関西、沖縄が一番安い。）

今年度はちょうど２つある負担金が賦課金に１本化される予定でしたが、今回大幅な改訂が見込まれます。

再生可能エネルギーの普及は実に政策的色合いが強い物なので、抜本的な改善は難しいと思います。ダラダラ玉虫色の結論でみんなが平等に譲りあう（損する）落としどころで決着させる事になるでしょう。個人の売電収入を当て込んだ住宅ローンの支払い計画は、ある程度守られそうです。良かったですね。

ただ。やっぱり供給側がこういう絵を描いて一般向けに商品化するのは良くないと思います。今時、住宅ローンでボーナス払いを保証する様な物です。どうせ「制度化しています。国が保証しています。」と営業マンは言うのでしょうけど。しっかり契約書には「保証する」とは書いておらず、逆に「制度変更で変わることがある。」「保証対象外。」と書いてあるはずです。

いくら宣伝だからって、言ってることが調子いいんですよ。

もともとの制度の趣旨はあくまで自家消費が前提です。余剰は買い取りますというものであったはずです。

この問題は日々動きがありますので、注目していきたいと思います。

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経済産業省は１５日、総合資源エネルギー調査会新エネルギー小委員会（委員長・山地憲治東京大名誉教授）を開催。再生可能エネルギーの固定価格買い取り制度の見直しに着手しました。

固定価格買取制度（ＦＩＴ）の続報です。

なんとなく政治判断で個人向けは何とか有余しそうな風向き。ただ個人とは言え大口（１０ｋｗ以上）の場合は区別なく規制されそうな雰囲気ですね。

太陽光発電量のシュミレーション結果が良い地域は、売電収入を当て込んだ住宅ローン設計積極的に展開しているビルダーもいます。

例えば全国ＦＣを展開するイシンホームさんの０円住宅（ホームページより抜粋　

「０円ゲートハウスガレージ」+「光熱費０円の家」で、 売電制度が変わっても、今なら住宅ローンの支払いを月々０円～1/5にしてくれる嬉しい住宅です。）

があります。

揉める事必死。既にネットでは「話が違う。」「家を受け取らない。」という施主の話も出てきています。とりあえず既に設置している家は見守るしかありませんね。とは言っても以前からこうした問題は分かっていたはずですので、後は約束通り１０年間は固定価格で買い取ってくれる事を期待しましょう。その上で、売電価格（電力会社から買う電気単価）が予想を上回る以上に上がらない様に祈るのみです。

契約前の人はギリギリセーフ。見直せば良いだけです。問題は今ちょうど建設中または引渡直前の施主さんです。上手く交渉してもらいたいです。

そんな中でもう次の再生可能エネルギーが注目されてきています。

「水素」です。水素の電気自動車がトヨタから今年中に販売開始されます。

トヨタＦＣＶ燃料電池自動車

いわゆる燃料電池ですね。これを実現しているのがエネファームです。

そうなんです。もう既に実用化されています。たぶん今回の事件以後は太陽光ではなく、燃料電池押しになると思います。ポイントとしては、エネファームはガスを使った水素利用なので、新築時にオール電化の住宅ではコスト的に使いにくい事になります。なぜならガス管を敷地に敷設していない事が多いからです。本体価格もやっと２００万円を切った所なので、光熱費半分になったとしても補助金をつかっても費用回収には２０年くらいかかりそう。

今回の事件を契機にメーカーがコストダウンしてくれば再生エネはこちらに動いていく可能性が高いですね。注目したいと思います。

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輸入住宅ではすっかり定番の木製ドア、木製サッシですが、国産の洋風住宅でも見られるようになってきましたね。センスアップして来て良い流れだと思います。まだまだアルミサッシが主流ですがもっと見直されてきても良いと思います。

30代より若い方はご存じないと思いますが、逆に昭和40年代のころまでは国産の住宅でも木製サッシでした。いわゆる隙間風ピューピューの寒い仕様です（笑）当時に比べて性能は格段に上がっていますが、やっぱり時代はめぐってくるのですねえ。

さて。そんな木製サッシですが、メンテナンスができない家が非常にたくさん見られます。せっかくの高価なドアや窓がどんどん傷みが進んでしまい、本来は何十年も持つのに10数年で雨漏りするようになってしまいます。

５年目の木製サッシ　メンテナンス前

木製サッシを入れるお家は高級住宅である事がほとんどです。というかハウスメーカーや建売、ローコスト住宅では宝の持ち腐れになってしまい全体のバランスが悪くなるので使いません。また、売買で資産的な評価もされません。話がそれてしまいました。

いずれにしてもメンテナンスが大切です。メンテナンスといっても難しい事ではありません。保護塗装をしてください。基本はそれだけです。

５年目の木製サッシ　メンテナンス前

上の2つの写真の様に、毎日太陽や雨風にさらされますので、色落ち・色あせ、肌荒れが起こります。これ以上症状が進むとつなぎ目が開いて来たりして雨じまいが悪くなって漏水につながります。

５年目の木製サッシ　メンテナンス前

日曜大工の心得がある方はご自身でもできますので、チャレンジしてみてください。ただ、２階の窓などは梯子や足場が必要になりますので、自身の無い方は必ずリフォーム業者にお願いをしてくださいね。また塗装の養生は結構難しいので壁を汚す事も十分考えられます。プロでも転落事故や塗料飛散などトラブルがありますので、ご心配の方はやはりリフォーム業者さんにご相談いただくのくのが良いでしょう。

木製サッシ　メンテナンス仕上がり

木製サッシ　メンテナンス仕上がり

塗装は木に浸透して保護するオイルステンを使ってください。普通のペンキだとせっかくの木の杢目や風合いが潰れてしまいます。

見違えるほど綺麗になりました。これでまた３，４年は大丈夫です。

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ひとくちに「お金持ち」と言ってもスーパーリッチ層から駆け出し起業家まで様々です。また、現金で持っている場合と不動産で持っている場合とでは、お金の使い方が変わってきます。

いきなり下世話な話と思われるかもしれませんが、いわゆる富裕層の方々を接する機会が増えてきますと、リフォームを通じたお付き合いの中で、こうも違うものかと感心？させられることが多いのです。その中で感じているいくつかの法則をご紹介したいと思います。

「富裕層は注文が細かい。」

今の社会的手立場や収入などから多くのアッパー層との交流や取引場面を経験しておられますので、話題の間口が広く色々な事に精通されておられます。持ち前の好奇心や情報収集能力を駆使して良く研究されておられます。ですので、一般的に細かいと思われる事まで注文ができるです。正確に言いますと「富裕層は注文が細かい。」のではなく「金額でなく実現したい事にこだわった結果細かくなる。」のです。そして、私たちプロはそれに答える力を持つべきでなのです。ご相談の場面では時折「試されているのかな？」と思う事もありますが、一旦認めていただければ「任せる。」と言っていただく事が増えていきます。そうした信頼関係の構築がとても上手なのが富裕層の特徴でもあります。（もちろんそうであってもトラブルが怖いので、適宜確認を承認をいただきますが。）

「富裕層は忙しさを感じさせない。」

そうした「お任せ」という依頼も全ては余裕からうまれて来ています。確かにトップアイドル並みのスケジュールで毎日動いている方もいらっしゃいますが、それでもバタバタせずどこかゆったりとした雰囲気があります。経済的な余裕と言う面も大きく存在しています。こだわりは当然に高額になるという基本的価値感を疑いません。

「富裕層は信義則を何より重んじる。」

日本では武士道。欧州では騎士道。日本人なら何となくご理解いただけるでしょう。言ったことに責任を持つのはどんな関係であっても当然です。それこそが次世代への架け橋となる重要な真実であると確信しています。一時のあだ花で終わるのか？それとも100年を超す名門となるのか？世界一老舗企業が多い我が国のそのひとつひとつを見ていくと、そこに同じような家訓（経営理念など）が見られる事でしょう。高い安いは表面的な事です。京都や名古屋はよそ者は入りにくいと昔から言われています。それもこれも商売には信頼に重きを置く文化があるからです。富裕層こそ毎日価値が上がったり下がったりする浮気なお金ではなく、人の信頼で決めるのは自然の事なのですね。

これらはあくまでもこれまでのお客様とのリフォーム（家づくり）を通じた経験値です。ものすごくお金を持っているのにいつも厳しいお顔でどこか寂しそうな方もいらっしゃいます。富裕層と言う切り口は決して幸せを約束したものではありません。「貧乏暇なし。」と言いつつも家族みんな笑顔の絶えない暮らしを送っている方が幸せだと思います。

だから、皆様には幸せの富裕層を目指してほしいと思います。そういう家づくりのお手伝いができる事が何よりうれしい事です。

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マンションの建替えはとても難しいです。

（詳しくは下記にリンクを貼っておきますのでそちらを見ていただければと思います。）

最初のハードルである「区分所有法にもとづく建替え決議」

これがまた非常に難しい話です。少なくとも1年～数年は地道に区分所有者への説得をしていくのが実態です。住民と言わず区分所有者とあえて書いているのは、法的な正確性というよりもそれが実態だからです。経年により、賃貸へ回す人が増えてくるので、実際のオーナーはそこに住んでいない場合が増えていきます。まずは実際のオーナーの了解を得るという事が必要になります。それも全オーナーの５ぶんの４以上です。１００戸のマンションなら８０戸以上のOKが必要になります。

それでやっとスタートラインです。

マンション建替え　写真のマンションは本文と関係ありません。

マンション建替え円滑化法によりその後の手続きが進めやすくなりました。さらに国土交通省では、現在もより利用しやすくなるように実態を調査し、改定に向けた検討が進められているところです。

今後、毎年全国で１０万戸の建替え対象（築３０年以上）になるマンションが出てくると言われている中で、実際に建替えたマンションはこれまででわずか１５０棟程度しかありません。

それだけ実際には難しいという事です。

日本の都市部の住宅地にはひとつの大きな特徴があります。

それは、近所の家族構成・世帯が似ている点です。それはひとえに、家は一生に一度。子供が小学校か中学校に上がる前に買う。そう言うひとつのセオリーみたいなものがあります。つまり家と共に住まい手が年をとっていく事になります。まさにその縮図がマンションです。

建替えが必要になる時は、ほとんどの住民（区分所有者）が老いています。健康状態から経済格差もかなり出てきます。一番良い結果は、持ち出しゼロで同じ広さの新居をもらえる事ですので、これを目指すことになりますが、それはかなり幸運なケースと言われています。あるデベロッパーの担当者は各世帯最低５００万円程度は必要と言います。

中古の購入や相続などで若い新しい世帯が住民になるなど、きっかけがあると話が薦められるようです。もちろんそこにはアクティブに動く核となる人材が必要です。こうした条件が整わないとスラム化が進んでしまいます。せっかく地価の高いエリアにあっても、今後は人口減少の波もあいまって、早く手を打ったマンションだけが得をする事になるでしょう。

そもそも追加費用なしのズル替えできる建替えマンションは、高層化して新規分譲で経費を賄うというビジネスモデルです。そんな事が日本中で続けられるわけがありません。法規制や地域住民対策と言う以前に、新たに買ってくれる人が居なければ建築計画は立案すらできません。

うまくいくケースでも数年を要しますので、マンションにお住いの方々で最後まで住みたいとお考えの方は、率先して勉強会を早く立ち上げて一人でも多くの住民を巻き込んでいく動きをしていく事が成功のポイントですね。

参考URL

国土交通省　マンションの建替え・修繕http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/mansei/manseitatekae.htm

一般社団法人マンション再生協会　http://www.manshon.jp/

一般社団法人高齢者住宅財団　マンション建替等融資の債務保証　http://www.koujuuzai.or.jp/html/page02_04.html

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戸建のまとまったリフォームは耐震補強工事がメインのご依頼が多いです。

こちらはキッチンとリビングも同時に行ったリフォーム事例です。

キッチンリフォーム

古い戸建ては多くの不便があります。

一番「耐震・バリアフリー」の安全と安心。

次に「寒い」「暑い」「暗い」の環境問題。

なぜかウチにご依頼いただくお客様は長年連れ添った奥様への感謝の気持ちで。

という事で耐震の次にキッチンを充実させることを優先したいとそっと耳打ちされるご主人様が多いです。夫婦仲の良いお宅様ばかりで私たちもハッピーです。

リビングキッチン

間取りの変更には構造的検討と見積もり段階での劣化予測がどの程度まで正確にお伝えできるかがポイントです。

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毎日毎日現場を走り回っております。

会社に戻れば見積もりやプランニング、納まりのチェックや諸君との打ち合わせなど、やる事が山のようにあります。なかなかブログも更新できませんが、今日は日曜日で来客もありませんので、ブログ更新しています。

昨日お引渡しをさせていただきまいしたマンションのリフォーム事例です。

結果は何とか綺麗に納まりまして無事に完了です。

それにしてもマンションの水回りはホント色んなことが起こります。

宅内の枝管改修が数年前に完了しているという事で、全く問題ないというお客様のお話でした。しかし、実際には追い炊きをすっと使っていない状態で、尚且つ給湯器からの湯張りが壊れていることが分かりました。

水道水にはミネラル類はじめ様々な金属類等の不純物が入っています。特にマンションは水道管から直接取水せずにタンクに貯めてポンプアップしている事がほとんどですので、余計に溜まります。これらは時間とともに配管内にシリカやスラッジという固形物をつくる事があります。普通は通水していればたまる事はないのですが、使っていなければ腐食する事も無いとは言い切れません。

水回りのリフォームは細心の注意を払っています。

普通のリフォーム屋さんは配管をつないで一度（2，3分程度）給排水チェックしたら、はい、それで問題なし、というのが一般的です。

しかし、ウチはそういう訳にはいきません。最低でも30分くらいはずっとチェックさせます。特にマンションの場合、漏水事故は最悪です。階下へ全て影響が出ます。

今回もそんないつものチェックで発覚した漏水です。

今回の工事では触っていない所ですが、水道メーターの接続部からほんのわずかに漏れが。メーター針に反応しない程度の物です。他社でたくさん掛け持ちしている水道屋さんが言います。

「こんなの圧力試験でも引っかからないよ。だから問題ないと言われるのが普通。」

でも、ウチは問題にします。

「他社ではＯＫでもウチはダメ。とりあえずパッキン交換してみよ。」

ウチではいつもの事なので、職人さんもテキパキ動いてくださいます。

「他でもちゃんとやるんでしょう？」と聞くと、

「そんな訳ないでしょう。だってそんなお金もらってないもん。」

こういうところなんですよね。よくチラシで見かけるリフォームディスカウント店ではこうしたきめ細かい事がやりたくてもできないんですね。ウチは高くはないのですが安くもないのですが、その代りこういう後顧の憂いを残さない様に心配りしています。それが安くない理由の一つです。

経験と気配りがあれば数年後が変わってきます。

見過ごせば払わなくても良い大きな出費が出てしまう事になります。もちろんその時の責任はお客様自身が負う事になります。

それでいいのでしょうか？

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ハウジング＆リフォームあいち2011

３月４日（金）・５日(土）・６日（日）am10:00~pm5:00

吹上ホールにて開催されます。

入場無料で、電動アシスト自転車やエスプレッソマシーンなどがあたる抽選会にも参加できます。

リフォーム家づくりに必要な情報を学べる３日間です。

会場：吹上ホール（中小企業振興会館）

名古屋市千種区吹上２丁目６番地３号

【地下鉄桜通線「吹上」駅５番出口徒歩５分】

お出かけください。

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2月3日・4日 2日間（１４：００～１７：００）だけの「夕暮れキッチンフェアー」

４メーカー同時開催しています。

場所 ＴＯＴＯ名古屋ショールーム

クリナップ名古屋ショールーム

ヤマハ名古屋ショールーム

サンウエーブ名古屋ショールーム

①来場された方にもれなくマクドナルド商品券をプレゼント

②当日ショールームに来場され３月末日までに納品物件に対しまして

お楽しみ特典が付いています。

ぜひこの機会にのぞいてみてください。

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マンションの浴室工事です。

お風呂の解体からユニットバス組み立て完了まで三日間の工程で行います。

丁寧に解体していきます。

お風呂出入り口の段差もスッキリしました。

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