今日たまたま太陽光の業者の方から営業がありまして、その時の話題としてこの出力低下問題が出ましたので、あらためてここで取り上げてみたいと思います。実はこの話題は２年くらいい前に出た問題です。

ところで。

太陽光設置は家庭用についてはすっかり落ち着いてきましたね。業界の動きとしては、今は産業用（１０ｋｗ以上）の全量買取りが始まっていますので、そちらがメインですね。ただ、悪知恵が働く人も少なくないようで、申請だけしておいて高額買取の権利だけを手に入れてパネルの価格が下がるまで工事しない事業者がいます。今、こうした不正について国も処罰に動いていて、承認の取り消しを進めているようです。

話がそれてしまいました。

出力低下の問題ですね。これはヨーロッパ最大級の研究機関であるフラウンホーファー研究機構（本部＝ドイツ・ミュンヘン）が行ったものです。それによると、太陽電池モジュール１３社１３製品について、独自の高電圧負荷試験（システム電圧ストレス試験）を行った結果、９社の製品に太陽光発電システムの出力低下を招く「ＰＩＤ」と呼ばれる現象の発生が認められたというものです。

ＰＩＤ現象による出力低下は平均で５６％、最大で９０％も低下するモジュールがあったといいます。これでは何のためのパネルか分かりませんね。発生のメカニズムはよくわからないそうですが、高温多湿が影響しているとみられています。

ここで訪れた営業マンさんのお話にいきます。

日本社では、シャープと京セラだけはこの試験に合格しています。（へーそうなんだ。）

早速調べてみます。パナソニック、三菱、東芝、ソーラーフロンティア・・・・・合格・・・・。

確かにこの話題が出た２０１２年当時は、２社だけでしたが、２０１４年の現在はほとんどのメーカーが対策を講じており、第三者機関や独自のより厳しい基準の試験によってＰＩＤが発生しない事を確認しているようです。

正確に教えてほしいものです。

もともと本当の事なんだけれども、情報が古いため今となっては間違いや正確性を欠くという事が営業の現場では毎日のように行われています。性別年齢は関係ないとはいえ、やっぱり若い営業マンの方にこうした傾向は強いですね。

本人はいう事をマニュアル教育されて放り出され、毎日営業回りに追われてしまっているので、新しい知識習得の時間がないのでしょうね。会社も余裕が無いので、なかなかケアできないのでしょう。と言うよりも意図的に情報選別しているように感じます。

その子は悪気が一切ないので「はい。ご安心してお任せください。」と自信満々です。目の前にいる人が、業界の関係者でなく、一般の消費者であったなら、若いこのフレッシュな勢いを気持ちが良いと感じると思います。だから業界素人同然の若い営業マンで、バンバン売ってくる人が結構いるのです。本質的には悪い事ではないので、購入される方は「背中を押してもらった。」とお考えになれば納得もできるかなとは思いますが。

私としてはもっと勉強してほしいな。と思うのです。

何度もブログで書いてきましたが、太陽光パネルは軽量化が進んでいるとはいえ、戸建の一般的な設置目安である３.５ｋｗ程度で今最も軽いパネルでも、１５０キロになります。設置架台も入れればもっと重くなります。耐震のため、屋根の軽量化を進めているのに、余計に重い物を載せる事に太陽熱温水器の二の舞を見るようです。また、軽量化は発電効率や耐久性、先のPID問題など別の課題もでてきそうです。

それと１０年間は政府との約束なのでたぶん買ってくれるでしょうね。でも、売電価格はこの先下げられると思います。でないと電力会社がつぶれてしまいます。電力会社は価格転嫁できるとはいえ、太陽光を設置しない人の負担感が高まれば、それを強いられる事への不満圧力から、無制限に転嫁できるとは思えず、電力会社の利益を削らざるを得ない事になるからです。

やはりこれから太陽光発電の設置をされる方は自己満足でやるものと割り切って考える事が良いですね。エコとか将来の年金がわりとか色々な皮算用はもう通じないステージに入ったと思います。補助金がまだ１ｋｗ７万円以上出ていた時代につけた人だけが設備投資回収できて利益を出せるのではないかと思います。投資話は何でもそうですが、みんながやり始める時はもう遅いのですね。

割り切って発電を楽しむ感覚で設置してください。

←記事を気に入ったらこちらをポチッと押してください

マンションの建替えはとても難しいです。

（詳しくは下記にリンクを貼っておきますのでそちらを見ていただければと思います。）

最初のハードルである「区分所有法にもとづく建替え決議」

これがまた非常に難しい話です。少なくとも1年～数年は地道に区分所有者への説得をしていくのが実態です。住民と言わず区分所有者とあえて書いているのは、法的な正確性というよりもそれが実態だからです。経年により、賃貸へ回す人が増えてくるので、実際のオーナーはそこに住んでいない場合が増えていきます。まずは実際のオーナーの了解を得るという事が必要になります。それも全オーナーの５ぶんの４以上です。１００戸のマンションなら８０戸以上のOKが必要になります。

それでやっとスタートラインです。

マンション建替え　写真のマンションは本文と関係ありません。

マンション建替え円滑化法によりその後の手続きが進めやすくなりました。さらに国土交通省では、現在もより利用しやすくなるように実態を調査し、改定に向けた検討が進められているところです。

今後、毎年全国で１０万戸の建替え対象（築３０年以上）になるマンションが出てくると言われている中で、実際に建替えたマンションはこれまででわずか１５０棟程度しかありません。

それだけ実際には難しいという事です。

日本の都市部の住宅地にはひとつの大きな特徴があります。

それは、近所の家族構成・世帯が似ている点です。それはひとえに、家は一生に一度。子供が小学校か中学校に上がる前に買う。そう言うひとつのセオリーみたいなものがあります。つまり家と共に住まい手が年をとっていく事になります。まさにその縮図がマンションです。

建替えが必要になる時は、ほとんどの住民（区分所有者）が老いています。健康状態から経済格差もかなり出てきます。一番良い結果は、持ち出しゼロで同じ広さの新居をもらえる事ですので、これを目指すことになりますが、それはかなり幸運なケースと言われています。あるデベロッパーの担当者は各世帯最低５００万円程度は必要と言います。

中古の購入や相続などで若い新しい世帯が住民になるなど、きっかけがあると話が薦められるようです。もちろんそこにはアクティブに動く核となる人材が必要です。こうした条件が整わないとスラム化が進んでしまいます。せっかく地価の高いエリアにあっても、今後は人口減少の波もあいまって、早く手を打ったマンションだけが得をする事になるでしょう。

そもそも追加費用なしのズル替えできる建替えマンションは、高層化して新規分譲で経費を賄うというビジネスモデルです。そんな事が日本中で続けられるわけがありません。法規制や地域住民対策と言う以前に、新たに買ってくれる人が居なければ建築計画は立案すらできません。

うまくいくケースでも数年を要しますので、マンションにお住いの方々で最後まで住みたいとお考えの方は、率先して勉強会を早く立ち上げて一人でも多くの住民を巻き込んでいく動きをしていく事が成功のポイントですね。

参考URL

国土交通省　マンションの建替え・修繕http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/mansei/manseitatekae.htm

一般社団法人マンション再生協会　http://www.manshon.jp/

一般社団法人高齢者住宅財団　マンション建替等融資の債務保証　http://www.koujuuzai.or.jp/html/page02_04.html

←記事を気に入ったらこちらをポチッと押してください

少し前の事例なのですが、外壁塗装のご依頼があったお客様です。

なぜかウチにご依頼いただくお客様は長年連れ添った奥様への感謝の気持ちで。

外壁の亀裂・クラック

下から見ますと亀裂（クラック）が入っているのは分かります。

まあ、でも補修でも良いかなあと素人目には思う程度です。

外壁亀裂・クラック

ある程度予想はしていたものの、いざ足場を掛けて近くで見てみると・・・・・。

古い造りなので防水などがメチャクチャでした。さわると落ちそうなくらいに外壁が口をあけていました。すぐに落として内部をあらわしたところです。下地は完全に腐っており、構造材まで腐朽が進んでいます。

この現場もまた、早めの手当てが必要でした。

←記事を気に入ったらこちらをポチッと押してください

戸建のまとまったリフォームは耐震補強工事がメインのご依頼が多いです。

こちらはキッチンとリビングも同時に行ったリフォーム事例です。

キッチンリフォーム

古い戸建ては多くの不便があります。

一番「耐震・バリアフリー」の安全と安心。

次に「寒い」「暑い」「暗い」の環境問題。

なぜかウチにご依頼いただくお客様は長年連れ添った奥様への感謝の気持ちで。

という事で耐震の次にキッチンを充実させることを優先したいとそっと耳打ちされるご主人様が多いです。夫婦仲の良いお宅様ばかりで私たちもハッピーです。

リビングキッチン

間取りの変更には構造的検討と見積もり段階での劣化予測がどの程度まで正確にお伝えできるかがポイントです。

←記事を気に入ったらこちらをポチッと押してください

毎日毎日現場を走り回っております。

会社に戻れば見積もりやプランニング、納まりのチェックや諸君との打ち合わせなど、やる事が山のようにあります。なかなかブログも更新できませんが、今日は日曜日で来客もありませんので、ブログ更新しています。

昨日お引渡しをさせていただきまいしたマンションのリフォーム事例です。

結果は何とか綺麗に納まりまして無事に完了です。

それにしてもマンションの水回りはホント色んなことが起こります。

宅内の枝管改修が数年前に完了しているという事で、全く問題ないというお客様のお話でした。しかし、実際には追い炊きをすっと使っていない状態で、尚且つ給湯器からの湯張りが壊れていることが分かりました。

水道水にはミネラル類はじめ様々な金属類等の不純物が入っています。特にマンションは水道管から直接取水せずにタンクに貯めてポンプアップしている事がほとんどですので、余計に溜まります。これらは時間とともに配管内にシリカやスラッジという固形物をつくる事があります。普通は通水していればたまる事はないのですが、使っていなければ腐食する事も無いとは言い切れません。

水回りのリフォームは細心の注意を払っています。

普通のリフォーム屋さんは配管をつないで一度（2，3分程度）給排水チェックしたら、はい、それで問題なし、というのが一般的です。

しかし、ウチはそういう訳にはいきません。最低でも30分くらいはずっとチェックさせます。特にマンションの場合、漏水事故は最悪です。階下へ全て影響が出ます。

今回もそんないつものチェックで発覚した漏水です。

今回の工事では触っていない所ですが、水道メーターの接続部からほんのわずかに漏れが。メーター針に反応しない程度の物です。他社でたくさん掛け持ちしている水道屋さんが言います。

「こんなの圧力試験でも引っかからないよ。だから問題ないと言われるのが普通。」

でも、ウチは問題にします。

「他社ではＯＫでもウチはダメ。とりあえずパッキン交換してみよ。」

ウチではいつもの事なので、職人さんもテキパキ動いてくださいます。

「他でもちゃんとやるんでしょう？」と聞くと、

「そんな訳ないでしょう。だってそんなお金もらってないもん。」

こういうところなんですよね。よくチラシで見かけるリフォームディスカウント店ではこうしたきめ細かい事がやりたくてもできないんですね。ウチは高くはないのですが安くもないのですが、その代りこういう後顧の憂いを残さない様に心配りしています。それが安くない理由の一つです。

経験と気配りがあれば数年後が変わってきます。

見過ごせば払わなくても良い大きな出費が出てしまう事になります。もちろんその時の責任はお客様自身が負う事になります。

それでいいのでしょうか？

←記事を気に入ったらこちらをポチッと押してください

全宅連の不動産キャリアパーソン試験

受けてきました。

他の人のブログなんかにもちょくちょくこの話題が掲載されていますね。

みなさん「勉強しないとできない。」という事を書かれていますね。

この試験は宅建業の質的向上を目指しているものですので、基本的には宅建業に従事する事務員さんや新人さんのための入り口資格です。

宅建を既にお持ちの方や実務でバリバリやっているおられる方にとっては、なんてことないレベルだと思います。しっかり正確な知識をお持ちの方であれば全く勉強してしかなくてもできると思います。宅建試験でのひねりは、ほとんど嫌がらせですが、この試験は知っているかどうかだけのひねりとは言えない程度の難易度でした。それでも正確に思い出せないと勘違いをしてしまいます。

例えば広告に関する問題で、普通実務を知っていると「８０ｍ1分」というキーワード知識として覚えています。しかし、それが「道路距離」なのか「直線距離」なのかと問われたら結構迷ってしまいます。なんとなく実際に歩く道路が実態なのだから道路距離だろう、と想像できるのですが、その経路まで明示する必要が無い事まで知ってしまっていると「はて？色々な経路があったらどうするんだ？」となります。すると「直線距離」は1本だ。確定的と言う意味ではこちらの方が目安にはなるんじゃない？！などと地獄へ落ちていくのです。実はこれ、テキストをみると「８０ｍ1分」のところが赤字で示されていてそのすぐ前の道路距離というのは赤字表記になっていないんです。こういうひねり？嫌がらせ？ですね。

合格基準は40問中28問以上の正解（7割以上）という事です。

試験時間が終了すると同時に正解数と全国順位が出ます。

ちょっとビックリですが、この手の試験（パソコンによる）ってみんなこんなふうだったっけ？火災保険代理店の試験もこんなんだったような…？

結果は35問正解で、5問も間違えてしまったか！とややショックでした。

やっぱり宅建試験の時からの不得意領域で間違えてますね。

その日は143人受験して43位という事です。この分だと合格率は50％以上はありそうですね。皆様お疲れ様でした。

←記事を気に入ったらこちらをポチッと押してください