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中古住宅一戸建ては20年で価値がゼロ
我が国では、基本的に、木造住宅は20年経つと価値はほぼゼロと査定されます。つまり土地の現在価値しか評価されません。どんなにりっぱな材料を使っていようと、有名な住宅メーカーであろうと同じです。それでも初めはどこの不動産屋さんへ行っても「売りたい値段」を聞いてくれて、法外な金額でなければそれで売り出してくれます。
不動産屋さんにしてみれば、せっかく店頭に来たお客さんに「高くて売れない。」と説教してお帰りいただく必要はどこにもありません。売れない事が分かっていてもまずは何でもハイハイという事を聞く素直な担当者を演じておけば任せてもらえると考えています。しばらく放置して「やっぱり言い値では売れないですね。値段を査定価格まで下げましょう。」とひとこと言えばそれで売主さんも納得します。そこからやっと本腰入れて販売がスタートします。
誰が売っても、やっぱり木造中古住宅は20年以上経つと土地の評価しかされなくなるのです。
若い買い手達は将来不安でいっぱい
ところが、その当たり前が大転換をし始めています。ご存じの通り人口減少で右肩上がりの経済から右肩下がりの経済に転換していく中で、どう生きていくのかをひとりひとりが考えていかなければならない時代に入りました。年代問わず生活不安を感じられる方は日々増えてきています。とりわけ、これから住宅を手に入れようとしている40歳くらいまでの若い世代の方々は、将来不安でいっぱいです。だからこそ彼らはこれまでのどの世代よりも真剣に家づくりの事を考え始めています。
晩婚・非婚もどんどん増えています。出生率もなかなか上がりません。もう４つも５つも部屋数はいりません。そもそも親達を見て、家に人生を掛けて背負うことに疑問を持っています。一生賃貸で構わない。それよりも生活を充実させたい。そんな柔軟な考えが出始めています。国連の世界幸福度報告書2013で、日本は43位でした。上位は北欧諸国です。ちなみにGDP世界一のアメリカは17位、2番目？の中国は93位です。確かに戦後日本は豊かになりました。まだまだ伸びていくと上を目指して走り続けていた時は、希望がありました。それがいつの間にか、頂点を過ぎていたと教えられた時から、急に不安が押し寄せてきました。2013年10月の一部報道機関によれば、全就職に占める非正規雇用（つまり契約社員）の割合が4割あるそうです。確かな将来設計を描く事がどんどん難しくなっています。
良質な中古住宅一戸建てこそ次世代の確かな資産
こんな時代に、便利で環境が良いところに家を新築するのはとても大変なことです。では一生賃貸暮らしでも良いと思っているのでしょうか？彼らは本当に良く勉強していて、賃貸と言う選択肢のリスクもまた見抜いています。日本の財政。1000兆を超える借金が本当に将来返せるのかを心配しています。
「もしその時（デフォルト）が来たら？」
円の価値は暴落するため現金はいくら持っていても意味がありません。現金預金の向かう先は、安定した実物資産という事で金と不動産という事になります。将来に渡って資産価値の高い不動産を所有する事はリスクヘッジであるという考え方をしています。中古住宅というだけで安く評価されてしまっている物件を手に入れられれば、将来の担保価値を生み出す安心できる老後資金原資になると考えています。
中古住宅で少しでも支出を抑えて生活を楽しにつつ、子供の教育資金や旅行・趣味の資金を確保していくという選択ががぜん注目されてくるのは当然の流れです。そこでポイントとなってくるのは中古住宅の「質」です。さらに予算を抑えて毎年海外旅行へ行きたいと考えるなら、郊外の良質な中古住宅という選択もできるでしょう。郊外なら、より好立地という可能性もでてきます。
これからご自宅を売りたいとお考えの方は、せひ、こうした買い手側の事情をくんだご提案をされる事をお勧めします。ただ単に売りたい金額を付けて不動産屋さんに売ってもらう。あるいは不動産屋さん自身に買ってもらう（その場合は、市価の半値くらいに叩かれますが。）と言うありきたりの考えでは損の上塗りをするだけです。販売開始後3カ月で不動産屋さんからの値下げ要請、さらに3カ月すると売れ残りのレッテルで買い手が有利になります。賢い買い手は良く情報をみていますので、残っている不動産の価格を追跡しています。求めるもの。それは良質な中古住宅一戸建てに他なりません。
良質な中古住宅一戸建に生まれ変わらせるには
良質と言ってもそれはマーケットによって変わってきます。分かりやすく言えば、和風の住宅しか売りに出ていないエリアで、洋風の住宅が売りに出されると、買い手や不動産屋さんの注目がグッと高まります。中古住宅の強みは実際に買い手が見て触れて体感できるという点にあります。逆に見ますと、内覧につながらなければ話にならないのです。まずは内覧へ誘うつかみが、他の物件に比較して強力でなければなりません。これは我々プロが探してつくりだして見せてあげるものです。
キッチン、トイレ、バスなどの水廻りは全て新品にリフォームしてください。内覧後のお断り理由の多くは水回りの清潔感のなさです。内装もリフレッシュします。状態がよければハウスクリーニングだけでも清潔感が上がりイメージが変わります。外装はできれば塗装して見栄えを良くする事が良いですね。ここまでやれるとリフォームにかける費用をオンしてなおかつそれ以上の金額で、しかもより早く売る事ができると思います。
ところが現実にそうしたリフォームができる方は恵まれています。既に別宅や一時引っ越し先など確保できるのであれば良いのですが、そうでなければ、移住先も同時に探さなければなりません。それが見つかったとしても、買い手が付かなければ住居費が2重の負担となってしまいます。
そこでご紹介したいのが、E-typeという弊社のオリジナルの中古住宅販売支援サービスです。消費税８％からさらに10%が見込まれている平成26年4月以降には住宅に対する増税対策政策が拡充されますので、より魅力的になるとおもわれます。今こそ、これからどんどん減っていく数少ない買い手のいるマーケットにいちはやく出した方が、より早くより高く売れる勝利者になるのだと思います。
時代の流れを見据えた家づくり有美社からの答え「E-Type」
E-Typeであなたの中古住宅一戸建てに魅力を加える
E-typeの仕様に乗せていくためには次の条件があります。もちろんご自宅が条件からはずれても仕様に合わせる事は可能なのですが、E-typeはあくまで売主の方により高く売っていただくための販売支援サービスです。そのためには、一定の条件がでてきます。
 上記チェックができない |
もし上記チェックができない時は、従来までの中古住宅のマーケット競争の中で「早く売る」手立てを考えなければなりません。高く売る事にこだわると売れ残りの厳しい現実が待っています。また、E-Typeは木造住宅を基本の取扱い対象としています。鉄骨住宅や鉄筋コンクリート（RC）住宅については個別に判断をする事になります。少し問題がでそうなのが、ハウスメーカーさんの住宅です。これまでの経験から、ブラックボックス化していて設計図書などの情報公開に極めて消極的な姿勢である事が災いとなり、売主さんの意向であっても第三者が容易にリフォームの検討・施工ができないようにしています。こちらの場合も、個別の判断になるかと思います。 |
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 耐震基準適合証明書の取得 |
耐震基準適合証明書の取得については、ほとんどの場合で、それに対応するためのリフォーム工事が発生します。これは現在売主さんが負担しなければなりません。しかし、それは価格転嫁できますので販売ができれば持ち出しにはなりません。平成26年4月以降は、買主さんができるようになります。しかし、その場合売主さんがリフォームする大義がなくなり、現状のまま売る事になります。すると見栄えの問題で、買い手がつきにくくなったり、値引きの交渉にされたりと、リフォーム支出はなくなりますが、その分以上に高く売るという事はできなくなります。ここは思案のしどころです。 |
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耐震基準適合証明書の取得のための耐震改修工事はいくらかかる？
ご面談した時にまた詳しくお話をさせていただきますが、財団法人日本建築防災協会から「木造住宅の耐震改修の費用の算定式」が提供されています。それに基づき築20年～33年までの約6,300棟の調査に当てはめた平均耐震改修工事費用は、およそ163万円となりました。これに対して現状の税制優遇措置で受けられる試算金額は約190万円と、工事費全額をカバーして余りある利益がある事が分かりました。（借入金額、年収、固定資産税評価額等の条件によって試算結果は変化します。日本木造住宅耐震補強事業者協同組合試算より）
もちろんこの利益は買主さんのものですが、かかった費用を価格転嫁してもまだ有利なのですから、より魅力ある物件として他の物件よりも早く売れる可能性がでてきます。上記はあくまで試算ですので、劣化状況や間取り良し悪しで実際の耐震改修費用は変わります。この辺りは競合物件等をみながら買主さんにも喜んでもらえるような戦略的な物件づくりを売主さんとご相談していきたいと思います。
| 財団法人日本建築防災協会「木造住宅の耐震改修の費用の算定式」より 築20年〜33年までの平均耐震改修工事費用 |
およそ163万円 |
|---|---|
| 現状の税制優遇措置で受けられる試算金額 | およそ190万円 |
| 現差額の 27万円 が利益に！ |
自宅をより高く売るための流れ
1. お問い合わせ
2. ご来店又はご訪問し、ご説明
3. 耐震診断を含むインスペクションの実施と報告
4. 耐震改修工事のご提案・耐震基準適合証明書取得
5. 売却価格決定・専任媒介契約
6. 弊社による販売活動、買主の内覧同行
7. 売買契約・耐震改修工事
8. お引渡し
耐震改修工事は原則売買契約の前に行っていただく事が販売活動の上で一番ですが、それでも売れ残りリスクが高いと判断される方は、売買契約締結後に売主さんが行う特約を付けた契約を買主さんにお願いする事になります。これによって、せっかく耐震改修にお金を掛けて綺麗にしたのに売れない、という無駄な投資はありません。E-typeは売主さん買主さん家も国もうれしいあたらしい住宅販売の取り組みなのです。競争力のある魅力的な商品として分かりやすく販売していくためのパッケージサービスそれがＥ－ｔｙｐｅです。
ご来店のご予約ボタン備 考
建築基準法では、住宅の耐震性について適宜改訂をしています。1981年6月以降の耐震基準を「新耐震基準」と言います。その後も改正がおこなわれており、2000年6月以降の物件を「最新の基準」として、その基準による耐震改修工事を行います。これは売主さんが行う事で「耐震基準適合証明書」が発行されます。（平成26年4月に買主が購入後取得できるように改訂される予定です。）
「耐震基準適合証明書」取得により受けられる各種減税等です。
１．10年間で最大200万円の住宅ローン減税が使えます。
平成26年4月1日以降からは400万円に拡充。
２．登録免許税が安くなります。
３．地震保険料が安くなります。
４．贈与税の非課税措置を受けられます。
５．不動産取得税が安くなります。
※必ず最新の減税措置につきまして地域の管轄税務署等へご確認ください。
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